TOD（Transit-Oriented Development）是一種以“公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展”模式，主要是指在城市規(guī)劃中，以公共交通樞紐為中心，以400-800米（5-10分鐘步行路程）為半徑建立集商業(yè)、住宅、辦公和酒店等業(yè)態(tài)為一體的現(xiàn)代城市社區(qū)，倡導(dǎo)高效、混合的土地利用，在有限的土地上最大化住宅、商業(yè)和休閑空間的一種城市開發(fā)模式。其中，公共交通主要指火車、地鐵、輕軌等軌道交通。

圖：典型TOD模式示意圖

資料來源：

《下一代美國大都市地區(qū)：生態(tài)、社區(qū)和美國之夢》

TOD項目通常包括一個由高密度混合開發(fā)的中心交通綜合體（如火車站、地鐵站或者輕軌站）和從這個中心向外擴(kuò)展的低密度區(qū)域（居住、工作、娛樂等）。TOD模式一般有三個特點：1）高密度，指高強(qiáng)度、緊湊布局，有利于提高公共交通使用率的用地開發(fā)；2）多樣性，指混合使用的土地形態(tài)，包括了辦公、居住、商業(yè)等多種用地功能；3）合理的設(shè)計，指更小的街區(qū)尺寸，有利于步行和自行車出行的設(shè)計理念。

TOD模式的高密度、多樣性和更有利于行人的特性，使得它能夠最大限度地利用城市軌道交通和城市空間，提升居民的出行效率和土地的使用效率，防止城市的無序擴(kuò)張，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。目前來看，土地資源有限、人口增長迅速、城市軌道交通發(fā)達(dá)的大城市，適合發(fā)展TOD模式。近年來，隨著城市的持續(xù)發(fā)展，城市規(guī)劃的重要性逐步顯現(xiàn)，部分一二線城市開始出臺相關(guān)的城市規(guī)劃政策，鼓勵發(fā)展TOD模式。

表：主要城市TOD相關(guān)政策（點擊查看大圖）

資料來源：中指研究院綜合整理

截至2019年末，我國40個開通軌道交通的城市中，已有近一半城市出臺了與TOD相關(guān)的規(guī)劃政策，旨在通過TOD理念促進(jìn)城市有序發(fā)展，提高城市運轉(zhuǎn)效率。其中，北京、上海、廣州、成都等城市更是積極探索“軌道+物業(yè)”的TOD開發(fā)模式，在促進(jìn)集約、高效用地的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步考慮到周邊及沿線規(guī)劃的一體化，重構(gòu)城市的空間與服務(wù)。

表：2019年以來部分TOD項目土地成交情況

（點擊查看大圖）

資料來源：中指研究院綜合整理

TOD項目主要分布于一二線城市，地塊總價相對較高。通過對2019年以來部分TOD項目地塊成交情況進(jìn)行統(tǒng)計，我們發(fā)現(xiàn)TOD項目主要布局于一二線城市的交通樞紐，地理位置優(yōu)越，地塊資源稀缺，項目價值較高。如2019年12月，廣州地鐵以總價51.9億元摘得廣州市黃埔區(qū)地鐵21線鎮(zhèn)龍車輛段地塊，該地塊規(guī)劃建筑面積50.9萬平方米，成交樓面價約10203元/平方米。但同時TOD項目的開發(fā)建設(shè)也存在前期投入高、開發(fā)周期長、投資回報慢、設(shè)計難度高等的痛點，對開發(fā)商有著較高的要求。

截至2019年底，全國在建城市軌道交通線路長度達(dá)6903公里。我國城市軌道交通的快速發(fā)展，為TOD開發(fā)帶來了巨大的潛力空間。通過公共交通引導(dǎo)城市規(guī)劃、城市功能布局的改變，能夠促進(jìn)城市合理有序擴(kuò)張，減少城市交通擁堵。同時，TOD項目開發(fā)將提升軌道交通場站周邊土地的價值和品質(zhì)，實現(xiàn)土地溢價和物業(yè)增值，進(jìn)而通過周邊商業(yè)及住宅開發(fā)收益反哺軌道交通建設(shè)，實現(xiàn)城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展。